CIC - Eine Immobilie in Frankreich erwerben

2022-08-01

Die Bank CIC (Suisse) SA hat die Finanzierung in Frankreich entwickelt, um den Bedürfnissen ihrer Kundschaft gerecht zu werden: Die Bank finanziert lokale Kunden, die steuerlich in der Schweiz ansässig sind und eine Immobilie in Frankreich als Zweitwohnsitz besitzen oder kaufen möchten.

Vorgehensweisen: - Finanzierung des Erwerbs von Immobilien: Zweitwohnsitz. - Monetisierung von Immobilien, die bereits im Besitz von ihrem Eigentümer stehen, um liquide Mittel freizusetzen: Equity Release.

Rachida Fatah, Expertin für Finanzierungen auf dem französischen Markt bei der Banque CIC (Suisse) SA

« Trotz des aktuellen Kontexts handelt es sich um einen seit vielen Jahren zu beobachtenden Grundtrend, den man mit den richtigen Markt-Kenntnissen begleiten sollte. Zunächst um die beste Immobilie zum richtigen Preis zu finden, aber auch durch Beherrschung der rechtlichen und steuerlichen Bedingungen, die zwischen Frankreich und der Schweiz gelten.» Ist die Traumimmobilie in Frankreich einmal gefunden, wird die Suche nach einer Finanzierung sofort zu einem Hindernislauf. Die Verschuldung wird zunächst aufgrund des aktuellen Zinsumfelds gesucht, aber auch, um das Steuerrätsel in Frankreich und insbesondere die IFI  (Impôt sur la fortune immobilière) zu lösen, die bis zu 1,5 % betragen kann.

Der Beginn des Jahres 2022 ist durch eine starke Nachfrage von Käuferkontakten für den französischen Immobilienmarkt gekennzeichnet. Viele Schweizer, die ein Chalet in den Bergen, eine Villa am Meer oder ein pied à terre in Paris erwerben möchten, springen auf den Zug auf! Die Pandemie hat den Eifer der Ausländer für französische Immobilien keineswegs gebremst, ganz im Gegenteil. Die Attraktivität Frankreichs nimmt sogar noch zu! Dies wurde insbesondere in der neuesten Studie von « Notaires de France » bestätigt. Im Zeitraum 2010 bis 2020 wird in der Provence- Alpes-Côte d'Azur jede zweite Transaktion eines ausländischen Käufers von einem Nichtansässigen getätigt: Schweizer sind tin diesem Markt besonders stark vertreten, wobei zu beachten ist, dass Immobilien in Ferienorten einen starken Aufschwung verzeichnen. Für den Immobilienmarkt in den Bergen: Briten (30%), Schweizer (21%) und Belgier (14 %) bilden das Spitzentrio der Käufer-Nationalitäten in dieser Region. Auch in der Region Paris findet man unsere Landsleute in grosser Zahl, hinter dem Vereinigten Königreich und Deutschland.

I. Direkter Erwerb der Immobilie

Der direkte Besitz der Immobilie bietet Vorteile, einfach ohne rechtliche und steuerliche Einschränkungen die Immobilie nutzen. Er bietet ausserdem die Flexibilität zukünftig direkt auf die Immobilie einzuwirken, ebenfalls den Verkauf an eine Gesellschaft, falls ein Liquiditätsbedarf besteht.

1. Steuern in Frankreich

Beim Erwerb können die Grunderwerbssteuer und die Notargebühren ca. 7% für den Kauf einer Bestandesimmobilie betragen und 2% bei einem Kauf eines Neubaus mit einer Mehrwertsteuer von 20%. Bei der Einkommenssteuer und das im Gegensatz zum Schweizer Gesetz, ist der Mietwert, der mit der Nutzung der Immobilie verbunden ist, in Frankreich steuerfrei. Die möblierte Ferienvermietung unterliegt jedoch der französischen Einkommenssteuer (zwischen 20% und 45%), zu der je nach Status des Vermieters Sozialabgaben in Höhe von 7,5% für Versicherte im Schweizer Vorsorgesystem hinzugerechnet werden müssen. Die Steuerbemessungsgrundlage hängt vom Buchhaltungssystem der möblierten Vermietung (Real oder Micro-BIC) und vom Status des Vermieters ab: LMNP (nicht-professioneller möblierter Vermieter) oder LMP (professioneller möblierter Vermieter). Die französische Steuer auf Immobilienvermögen (IFI) wird fällig, wenn das Nettoimmobilienvermögen (nach Abzug der Immobilienschulden) den Schwellenwert von 1,3 Mio. € überschreitet, der Steuersatz variiert dann zwischen 0,5% und 1,5%. Die Schenkungs- und Erbschaftssteuer zugunsten der Kinder kann in Frankreich theoretisch bis zu 45% betragen. Dies ist die Hauptsorge von Immobilienkäufern in Frankreich. « In Wirklichkeit beweisen unsere Experten für grenzüberschreitende Vermögensplanung anhand von Zahlen, dass dieser Satz beim Erwerb von Zweitwohnungen in Frankreich ein Mythos ist » erklärt Didier Delanzy, Executive Director des internationalen Private Banking der Bank (CIC) Schweiz.

Beispiel:

Herr und Frau XY sind nach dem Güterstand der Gütergemeinschaft verheiratet. Sie haben eine Immobilie in Frankreich im Wert von 3 Mio. € erworben. Sie sind 55 und 56 Jahre alt. Sie haben zwei Kinder. Sie haben die Immobilie zugunsten ihrer Kinder unter Vorbehalt der Nutzniessung verschenkt. Die Schenkungssteuer, ohne Notargebühren, wurde auf 212.776 Euro geschätzt, was einer Steuerbelastung in Frankreich von 7% entspricht (was den im Kanton Waadt geltenden Steuersätzen entspricht)!

2. Besteuerung in der Schweiz

Die in Frankreich gelegene Immobilie fällt nicht unter die Schweizer Besteuerung. Der Mietwert und die Mieten werden nur bei der Bestimmung des Einkommenssteuersatzes (KSt und dBSt) berücksichtigt und der Wert der Immobilie wird bei der Berechnung des Vermögenssteuersatzes (ISF) berücksichtigt. Die Bankschuld und die damit verbundenen Zinsen können, obwohl sie für den Erwerb der Immobilie in Frankreich verwendet werden, teilweise vom Schweizer Einkommen und Vermögen abgezogen werden.

II. Erwerb über eine Société Civile Immobilière (SCI)

1. Die Beweggründe und Auflagen des Erwerbs durch die Zwischenschaltung einer SCI: - a) Die Beweggründe: Die SCI, die dem Einkommensteuersystem unterliegt (halbwegs transparent), scheint am besten geeignet zu sein, um eine Genussresidenz zu besitzen. Ihre steuerlichen und buchhalterischen Auslagen sind geringer im Gegensatz zu einer SCI, die dem Firmensteuersystem unterliegt. Diese Gesellschaft trennt das Eigentum von Anteilen als Gesellschafter von der Entscheidungsbefugnis als Geschäftsführer über die Statuten. So wird die Familie vor den Nachteilen eines möglichen gemeinsamen Eigentums (Gemeinderschaft) geschützt. Darüber hinaus handelt es sich um ein Instrument zur Übertragung von Schulden auf die Kinder (in der Hoffnung auf eine Selbstbereicherung der SCI) und somit zur Minderung der Bemessungsgrundlage für Schenkungs- und Erbschaftssteuern. - b) Die Auflagen: Die einkommensteuerliche SCI ist ausschliesslich für die Eigennutzung der Immobilie geeignet und schliesst eine saisonale Vermietung aus, die als gewerbliche Tätigkeit gilt, nicht kompatibel mit dem Einkommensteuersystem. Darüber hinaus sollte die Wirksamkeit der Schenkung von SCI-Anteilen bei fehlenden Mieteinnahmen zeitlich begrenzt sein. Denn die Beschenkten könnten unter Umständen ein Gesellschafterkonto erben, das in Frankreich der Erbschaftssteuer unterliegt. - c) Besteuerung der SCI: In Frankreich sind die steuerlichen Folgen des Besitzes einer Nutzungswohnung über eine SCI fast genauso wie die Folgen des direkten Besitzes. Aus Schweizer Sicht könnte der Besitz über eine SCI zu kantonalen Steuerfolgen führen, insbesondere im Kanton Waadt.

III. Ist die Verschuldung ein Steuerthema?

Die Verschuldung für den Erwerb eines Zweitwohnsitzes in Frankreich ist in erster Linie eine wirtschaftliche Frage, die von einem Kosten-Nutzen-Vergleich geleitet werden muss. Sicherlich kann die steuerliche Dimension die Erwerbskosten beeinflussen, aber diese darf den Erwerber nicht von der Wichtigkeit blenden, sich von grenzüberschreitenden Experten umgeben zu lassen, die in der Lage sind, einen globalen französisch-schweizerischen Ansatz zu verfolgen.

Die Banque CIC ist mit zehn Niederlassungen in der ganzen Schweiz vertreten. Unser Schweizer Management und unsere lokalen Mitarbeitenden sorgen für eine solide Verankerung in der nationalen Bankenwelt. Unübertroffene Flexibilität bei der Umsetzung Ihrer Immobilienprojekte. Wir freuen uns, Sie in einer unserer Filialen begrüssen zu dürfen und bieten Ihnen eine massgeschneiderte Begleitung beim Erwerb Ihrer Immobilie.

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