EY Schweiz - Schweizer Immobilienmarkt bleibt für Investoren attraktiv, KI und Demografie als marktrelevante Faktoren

2024-01-24

98% der Investoren sehen den Schweizer Immobilienmarkt auch im Jahr 2024 als attraktiv an – die Schweiz bleibt dank einer stabilen Wirtschaft weiter lukrativ 96% der befragten Investoren rechnen damit, dass sich die Inflation im Jahresverlauf weiterhin unterhalb von 3% bewegen wird. 53% der Befragten prognostiziert, dass Künstliche Intelligenz eine signifikante Rolle in der Gestaltung zukünftiger Geschäftsmodelle spielen wird, dennoch setzen erst 5% der Investoren KI aktiv ein. ESG-Kriterien immer wichtiger: 85% der Befragten geben an, dass die Preisdifferenz bei «grünen» und «braunen» Immobilien weiter zunehmen wird. 96% der Immobilieninvestoren sehen neu den demografischen Wandel als wichtigsten Megatrend für kommende Jahre, dahinter folgen Klimawandel und ESG.

Die neueste Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt von EY in der Schweiz zeigt: Die Mehrheit der Immobilieninvestoren in der Schweiz (98%) betrachtet den hiesigen Markt im Jahr 2024 weiterhin als attraktiven oder sehr attraktiven Standort für Immobilieninvestitionen. Im Vergleich zum Vorjahr wird im Allgemeinen eine leicht steigende Attraktivität erwartet (2023: 92%). «Die laut den Investoren hohe Attraktivität lässt sich auf die stabile Wirtschaft, die anhaltend hohe Nachfrage sowie den trotz der geopolitischen Veränderungen weiterhin lukrativen Standort Schweiz zurückführen. Auch die Leitzinserhöhungen der Schweizerischen Nationalbank haben gemäss den Befragten keine kurzfristigen, substanziellen Auswirkungen auf Marktwerte von Renditeimmobilien», sagt Daniel Zaugg, Sector Leader Real Estate bei EY in der Schweiz.

Gefragt nach der Entwicklung des Investmentvolumens, erwarten 66% der Befragten für das Jahr 2024 eine Seitwärtsbewegung auf hohem Niveau. Diese Einschätzung lässt sich gemäss den Umfrageteilnehmern primär mit einer gewissen Zurückhaltung aufgrund der Zinssituation und regulatorischen Einschränkungen erklären. Lediglich 18% der befragten Investoren stimmen der Aussage zu, dass sich das Investitionsvolumen im Jahr 2024 rückläufig entwickeln wird. Der Vorjahreswert lag hier mit 35% noch deutlich höher.

Positiver Blick auf Inflation und Immobilienbanken und die Förderung der Bautätigkeit

96% der befragten Investoren glauben, dass sich die Inflation im Jahresverlauf 2024 weiterhin unterhalb von 3% bewegen wird. Dies zeugt von einem bemerkenswerten Konsens hinsichtlich der Einschätzung zukünftiger makroökonomischer Dynamiken und offenbart das kollektive Vertrauen, das in die Stabilität des wirtschaftlichen Umfelds gesetzt wird. Rund 78% der Befragten prognostizieren, dass der Trend der Abwertungen sich auch im Jahr 2024 fortsetzen wird, da die Immobilienbestände bislang lediglich moderat bilanziell abgewertet wurden. Diese Einschätzung deutet auf eine anhaltende Vorsicht in Bezug auf die zukünftige Marktentwicklung hin und unterstreicht die Notwendigkeit kontinuierlicher Bewertungen zur genauen Bestimmung des Vermögenswerts.

Die grosse Mehrheit der Befragten (79% bzw. 76%) stimmt den Aussagen zu oder eher zu, dass die Immobilienbanken ausreichend Risikovorsorge betrieben haben und die Eigenkapitalanforderungen tendenziell weiter ansteigen werden. Eine bedeutende Mehrheit der Befragten (75%) stimmte der Einschätzung zu, dass das Neukundengeschäft im Jahr 2024 hauptsächlich auf kleinere Kreditvolumen (unter 50 Millionen Schweizer Franken) ausgerichtet sein wird. Im Vergleich zum Vorjahr, in dem noch 87% von steigenden Zinsen ausgingen, rechnen im Jahr 2024 nur noch 73% der Befragten mit einem Anstieg des Zinsniveaus. 64% der befragten Investoren erachten die Finanzierung über den Kapitalmarkt aufgrund der angestiegenen Refinanzierungskosten als unattraktiv.

Bei der Frage, wie die Neubautätigkeit in der Schweiz gefördert werden kann, setzen 63% der befragten Investoren vor allem auf legislative Massnahmen, zur Schaffung verlässlicher Rahmenbedingungen. Auch eine Vereinheitlichung und Vereinfachung der Bauvorschriften auf Bundesebene würde nach Ansicht von rund 57% der Befragten die Neubautätigkeit ankurbeln. Dass die stärkere Förderung von seriellem und modularem Bauen oder die Schaffung von Steuererleichterungen einen positiven Effekt auf die Neubauaktivitäten haben, erwarten nur jeweils 18% der Befragten.

Entwicklung von Kaufpreisen von Immobilien nach Nutzungsart und Lage

Wie im Vorjahr prägen fallende Preise erneut das Bild. Insbesondere der Detailhandel und die Hotellerie in 1-b- Lagen und der Peripherie sind mit negativen Entwicklungsaussichten und damit fallenden Preisen konfrontiert. Allerdings ist gemäss den Befragten auch bei Büro- und Wohnimmobilien (90%/87%) in der Peripherie mit einer negativen Preiskorrektur zu rechnen. Ein vorwiegend stabiles Preisniveau sehen die Befragten insbesondere in 1-a-Lagen bei Businesshotellerie (91%) Büroliegenschaften (58%) und Detailhandel für Lebensmittel sowie Baumärkte (57%). Ebenfalls gleichbleibende Preise werden in 1-b-Lagen und Peripherie bei Logistikimmobilien erwartet. Ein Preisanstieg in 1-a-Lagen kann vor allem in der Ferienhotellerie (31%) und bei Logistikflächen (51%) erwartet werden. In der Peripherie hingegen fallen die Wachstumserwartungen eher gering aus. Insgesamt liegt laut Einschätzung der Befragten die Nutzungsart Logistik ähnlich dem vergangenen Jahr vorne.

Die Attraktivität von Wohnungsimmobilien als Investitionsmöglichkeit wird durch einen Anstieg des Interesses an Immobilieninvestments in diesem Sektor auf 96% im Vergleich zu den Vorjahren (2022: 93% und 2023: 93%) weiter unterstrichen. Die Befragung zeigt: 84% der Investoren sind der Meinung sind, dass die aktuelle Wohnbauförderung nicht ausreicht, um den Nachfrageüberhang bei den Wohnungsimmobilien zu bewältigen. «Die Investoren zeigen sich aber zuversichtlich in Bezug auf die Konversion freiwerdender Büroflächen in moderne Wohnkonzepte: 78% meinen, dass diese Massnahme einen Beitrag zur Entspannung am Wohnungsmarkt leisten kann», sagt Daniel Zaugg. Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine leicht reduzierte Investitionstendenz in den Bereichen Büro-, Logistik- und Gesundheitsimmobilien (39%, 42%, 45%), sowie im Lebensmittel-Detailhandel und Fachmarktsegment (16%). Die Hotellerie sowie Shopping-Center verzeichnen zwar eine geringe Zunahme, jedoch stehen diese insgesamt nur gering im Fokus der Investoren.

Künstlicher Intelligenz, Nachhaltigkeit und kommende Megatrends

Es wird erwartet, dass künstliche Intelligenz eine wichtige Rolle bei der Gestaltung zukünftiger Geschäftsmodelle spielen wird. Rund ein Drittel der Investoren beschäftigt sich bereits mit der Integration von Künstlicher Intelligenz in ihr Geschäftsmodell. Nur wenige glauben, dass KI ihr zukünftiges Geschäftsmodell kaum beeinflussen wird. 53% der Befragten prognostiziert, dass Künstliche Intelligenz eine signifikante Rolle in der Gestaltung zukünftiger Geschäftsmodelle spielen wird. Dabei beobachten die Investoren gegenwärtig noch sorgfältig die Fortschritte in diesem Bereich. Es ist lediglich eine Minderheit (12%) der Meinung, dass KI ihr zukünftiges Geschäftsmodell kaum beeinflussen wird und somit für sie kein Schlüsselthema darstellt. «Hinsichtlich möglicher Einsatzgebiete von KI sind Immobilieninvestoren nunmehr gefragt, sich Gedanken zu machen mit dem Ziel, Prozesse zu vereinfachen, beziehungsweise teilweise zu automatisieren, um in einem anspruchsvollen Marktumfeld weiterhin erfolgreich operieren zu können. Dies gilt sowohl im Transaktionsbereich, aber auch in der optimalen Verwaltung von Immobilienportfolios. Allerdings sind ausgewiesene Experten bei der Implementierung von KI notwendig, da auch die möglichen Risiken nicht zu unterschätzen sind», sagt Karl Frank Meinzer, Head Real Estate Switzerland bei EY in der Schweiz.

ESG-Kriterien werden bei Immobilieninvestitionen immer wichtiger. Die festgelegten Mindeststandards für Energieeffizienz bei Wohngebäuden bieten klare Richtlinien für Modernisierungsmassnahmen und schaffen Planungssicherheit. 85% der Befragten geben an, dass die Preisdifferenz bei «grünen» und «braunen» Immobilien weiter zunehmen wird. 79% der Befragten stimmen der Aussage zu oder eher zu, dass die Einführung verbindlicher Mindeststandards für Energieeffizienz bei Wohngebäuden Planungssicherheit für Modernisierungsmassnahmen schafft, im Einklang mit der Energiestrategie 2050. Rund 66% der Befragten, sind davon überzeugt, dass die Taxonomie-Konformität einer Immobilie den Weg für eine kostengünstigere Finanzierung ermöglicht. Die Mehrheit der Befragten (96%) prognostiziert, dass demografische Veränderungen einen erheblichen Einfluss auf den schweizerischen Immobilienmarkt in den kommenden Jahren haben werden und übertreffen damit Klimawandel und ESG als dominierenden Megatrend, der von 91% der Befragten angeführt wurde. Die Entwicklung der Zinsen und die fortschreitende Digitalisierung werden weiterhin als entscheidende Trends erkannt (83%, 77%) und haben im Vorjahresvergleich an Relevanz gewonnen. Etwa 67% der Befragten sind der Meinung, dass politische Instabilität und Ungewissheit den Schweizer Immobilienmarkt in den nächsten 5-10 Jahren beeinflussen werden, was einem leichten Anstieg gegenüber dem Vorjahr (61%) entspricht.

Über das Barometer

Das sind die Ergebnisse der aktuellen Ausgabe des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt des Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmens EY in der Schweiz. Die Ergebnisse der Studie beruhen auf unserer im Oktober 2023 durchgeführten Umfrage. An dieser haben 96 Investoren teilgenommen, die in den vergangenen Jahren am Schweizer Immobilienmarkt aktiv waren. Die befragten Unternehmen bilden einen repräsentativen Querschnitt des Schweizer Immobilien-Investmentmarktes. EY Real Estate Schweiz veröffentlicht das Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt jährlich seit 2011.